Co sprawdzamy w raporcie o działce

Raport łączy kilkanaście rejestrów publicznych i dokumenty gminy. Każdy temat poniżej to osobna część raportu.

Co można zbudować na działce

Ogłoszenie mówi „działka budowlana”, ale dopiero plan miejscowy albo warunki zabudowy rozstrzygają, czy postawisz dom, osiedle, halę czy pawilon usługowy, i jak duży budynek się zmieści. Poniżej wyjaśniamy, skąd wziąć odpowiedź, jak ją odczytać i jak robi to raport.

MPZP działki: plan miejscowy krok po kroku

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to uchwała rady gminy i akt prawa miejscowego. Dla działki objętej planem to on decyduje o przeznaczeniu terenu i zasadach zabudowy.

Warunki zabudowy i plan ogólny gminy

Dużą część kraju nadal pokrywają tereny bez planów miejscowych. Dla nich kluczowe są decyzja o warunkach zabudowy i plan ogólny gminy, który po reformie planowania wyznacza, gdzie WZ w ogóle można uzyskać.

Dostęp działki do drogi publicznej

Bez dostępu do drogi publicznej nie dostaniesz pozwolenia na budowę. Dostęp może być bezpośredni albo przez drogę wewnętrzną lub ustanowioną służebność drogową.

Uzbrojenie terenu: media przy działce

Doprowadzenie mediów potrafi kosztować kilkadziesiąt tysięcy złotych, a brak kanalizacji oznacza szambo lub przydomową oczyszczalnię. Warto wiedzieć przed zakupem, które sieci są przy granicy działki.

Zagrożenie powodziowe działki

Działka na obszarze zagrożenia powodziowego to ryzyko dla budynku, ograniczenia w budowie i wyższa składka ubezpieczenia. Mapy zagrożenia są publiczne, ale trzeba umieć je odczytać.

Formy ochrony przyrody na działce

Formy ochrony przyrody mogą wykluczyć zabudowę, ograniczyć jej rodzaj albo wymagać oceny oddziaływania na środowisko. Ich granice są publiczne, w serwisach GDOŚ.

Zabytki i ochrona archeologiczna działki

Zabytek na działce albo strefa ochrony konserwatorskiej oznacza uzgodnienia z wojewódzkim konserwatorem zabytków, a w strefie archeologicznej czasem badania przed rozpoczęciem budowy, na koszt inwestora.

Linie energetyczne i strefy ochronne

Linia wysokiego napięcia nad działką może wykluczyć zabudowę w pasie technologicznym. Podobnie strefy wokół cmentarzy, lotnisk i terenów zamkniętych ograniczają, co i jak wysoko zbudujesz.

Ukształtowanie terenu działki

Stromy teren podnosi koszt fundamentów, murów oporowych, niwelacji i dojazdu. Ekspozycja ma znaczenie dla nasłonecznienia domu, ogrodu i fotowoltaiki.

Gleba i klasa gruntu działki

Na gruntach rolnych dobrej klasy zabudowa może wymagać zgody na zmianę przeznaczenia i decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej, a to oznacza dodatkowy czas i opłaty.

Ceny transakcyjne działek w okolicy

Ceny z ogłoszeń to oczekiwania sprzedających. Rejestr Cen Nieruchomości pokazuje, za ile działki naprawdę się sprzedały, na podstawie aktów notarialnych.

Pozwolenia na budowę w okolicy

Hala magazynowa albo osiedle budowane obok zmieniają wartość i charakter działki. Rejestr wniosków o pozwolenie na budowę pokazuje to, zanim inwestycja powstanie.

Uciążliwości i otoczenie działki

Najlepszy plan miejscowy nie pomoże, jeśli obok działki jest ruchliwa droga, kolej albo uciążliwy zakład. Otoczenie decyduje też o codziennym komforcie: szkoła, sklep, przystanek.

Księga wieczysta działki: co sprawdzić

Księga wieczysta pokazuje stan prawny nieruchomości. Przeglądasz ją bezpłatnie w systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych, znając numer księgi (podaje go sprzedający).

Skąd pochodzą dane

Raport korzysta wyłącznie z publicznych rejestrów i dokumentów: Geoportalu i usług GUGiK (ewidencja gruntów, budynki, uzbrojenie terenu, model terenu, ortofotomapa, Rejestr Cen Nieruchomości), rejestru planów miejscowych i stron gmin (uchwały i rysunki planów), GDOŚ (formy ochrony przyrody), ISOK (mapy zagrożenia powodziowego), NID (zabytki), GUNB (pozwolenia na budowę), GUS (ludność) oraz OpenStreetMap (otoczenie, usługi, drogi).

Jak powstaje ocena

Gdy źródło jest niedostępne, raport mówi o tym wprost, zamiast zgadywać. Jeśli niedostępna jest ponad połowa źródeł, raport nie jest wydawany i jest generowany ponownie.

Czego raport nie zastępuje

Raport nie jest dokumentem urzędowym. Przed umową warto zamówić wypis i wyrys z planu, odpis księgi wieczystej oraz, przy budowie, mapę do celów projektowych i badania gruntu. Raport pokazuje, na co zwrócić uwagę przy tych dokumentach.

Sprawdź swoją działkę

Wpisz numer działki albo adres. Raport z planem miejscowym, ograniczeniami, mediami, cenami i podsumowaniem AI w ok. 10 minut.