Księga wieczysta działki: co sprawdzić
Księga wieczysta pokazuje stan prawny nieruchomości. Przeglądasz ją bezpłatnie w systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych, znając numer księgi (podaje go sprzedający).
Działy księgi
- dział I-O: oznaczenie nieruchomości (czy numer i powierzchnia działki się zgadzają z ewidencją)
- dział I-Sp: prawa związane z własnością, np. służebność drogowa na rzecz działki
- dział II: właściciel lub użytkownik wieczysty: czy sprzedający jest właścicielem i jedynym
- dział III: ograniczone prawa rzeczowe, roszczenia i ostrzeżenia: służebności przesyłu, prawo pierwokupu, wzmianki o postępowaniach
- dział IV: hipoteki
Jak pomaga raport
Raport zawiera opcjonalną analizę księgi wieczystej bez dopłaty. Po wygenerowaniu raportu dodajesz treść księgi: wydruk działów z przeglądarki EKW zapisany jako PDF, zrzuty ekranu, odpis albo wklejony tekst. AI czyta wszystkie działy i porównuje je z danymi działki z ewidencji gruntów.
- czy działka z raportu jest w księdze i czy zgadza się jej powierzchnia
- rodzaj własności, liczba właścicieli i udziały (bez danych osobowych w raporcie)
- służebności, dożywocie, pierwokup, roszczenia, ostrzeżenia i umowy dzierżawy z działu III
- hipoteki z działu IV i to, czy wymagają zgody banku na wykreślenie
- wzmianki o wnioskach, czyli toczące się postępowania
- lista kroków do wykonania przed umową
Księgi nie pobieramy automatycznie: przeglądarka EKW Ministerstwa Sprawiedliwości jest przeznaczona dla ludzi i blokuje programy. Przeglądanie jest bezpłatne i zajmuje kilka minut. Raport łączy też księgę z innymi wynikami, np. służebność drogową z brakiem bezpośredniego dostępu do drogi albo służebność przesyłu z linią energetyczną nad działką.
Wpisy, które powinny zatrzymać zakup
- niewykreślona hipoteka bez promesy banku
- wzmianka o wniosku, którego treść nie jest znana
- roszczenie o przeniesienie własności na rzecz innej osoby
- ostrzeżenie o niezgodności treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym
- prawo pierwokupu (np. gminy) bez zawiadomienia uprawnionego
Księga wieczysta a ewidencja gruntów
Księga opisuje stan prawny, a ewidencja gruntów stan faktyczny i techniczny (granice, powierzchnia, użytki). Rozbieżności (np. inna powierzchnia) zdarzają się często i nie zawsze są problemem, ale warto je wyjaśnić przed umową, np. z geodetą.
Jak sprawdzić samodzielnie
- Poproś o numer księgi. Sprzedający powinien go podać; jest też w akcie notarialnym.
- Przeczytaj księgę w EKW. Przeglądanie treści księgi jest bezpłatne. ekw.ms.gov.pl
- Sprawdź wzmianki. Wzmianka oznacza złożony, nierozpatrzony wniosek, np. o wpis hipoteki.
Czerwone flagi
- wzmianki o niezałatwionych wnioskach
- hipoteka bez zgody banku na wykreślenie przy sprzedaży
- roszczenia osób trzecich, ostrzeżenia o niezgodności
- kilku współwłaścicieli, a sprzedaje jeden
- powierzchnia w księdze inna niż w ewidencji
Dokumenty, które warto zamówić
- odpis księgi wieczystej
- zaświadczenie banku o saldzie kredytu (przy hipotece)
Najczęstsze pytania
Czy przeglądanie księgi wieczystej jest płatne?
Przeglądanie w EKW jest bezpłatne; płatne są odpisy.
Gdzie znaleźć numer księgi?
Podaje go sprzedający; jest w akcie notarialnym i często w wypisie z rejestru gruntów.
Czy notariusz sprawdzi księgę?
Notariusz sprawdza księgę przy umowie, ale warto przeczytać ją wcześniej, przed umową przedwstępną i zadatkiem.